Empréstimo habitacional: vale a pena usar o FGTS para dar entrada no imóvel?
Comprar a casa própria é o sonho de muitos brasileiros. E, para transformar esse sonho em realidade, muita gente recorre ao financiamento habitacional. Nesse momento, surge uma dúvida comum: vale a pena usar o FGTS para dar entrada no imóvel? Ou será que existem outras opções de crédito mais vantajosas?
Neste artigo, vamos analisar as vantagens e desvantagens de usar o FGTS para dar entrada no financiamento imobiliário, comparar com outras formas de conseguir esse valor e responder às dúvidas mais frequentes sobre o assunto. Se você está planejando comprar um imóvel e quer fazer a melhor escolha financeira, continue lendo.
O que é o FGTS?
Antes de mais nada, é importante entender o que é o FGTS. A sigla significa Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, e ele é um direito de todo trabalhador com carteira assinada.
Todos os meses, o empregador deposita 8% do salário do funcionário em uma conta na Caixa Econômica Federal. Esse dinheiro é do trabalhador, mas só pode ser usado em situações específicas, como:
- Demissão sem justa causa;
- Aposentadoria;
- Doenças graves;
- Compra da casa própria.
Ou seja, o FGTS funciona como uma poupança obrigatória, com regras para o saque.
Quando o FGTS pode ser usado para comprar um imóvel?
Segundo as regras da Caixa Econômica Federal, o FGTS pode ser usado na compra da casa própria se o trabalhador:
- Tiver pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada, mesmo que não seja contínuo ou na mesma empresa;
- Não for proprietário de outro imóvel residencial urbano no município onde pretende comprar;
- Não tiver outro financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH) no mesmo município.
- Além disso, o imóvel precisa estar dentro de certos limites de valor, que variam conforme a região do país. Em geral, o teto gira em torno de R$ 264 mil a R$ 1,5 milhão, dependendo do estado e do município.
Como o FGTS pode ser usado no financiamento?
O FGTS pode ser usado de três formas principais no processo de financiamento imobiliário:
- Para dar entrada no financiamento;
- Para amortizar ou quitar o saldo devedor do financiamento já contratado;
- Para pagar parte das prestações mensais do financiamento, reduzindo o valor da parcela por até 12 meses consecutivos.
Neste artigo, vamos focar no uso do FGTS como entrada do financiamento, ou seja, como parte do pagamento inicial do imóvel.
Vantagens de usar o FGTS na entrada do imóvel
Usar o FGTS como entrada do imóvel pode ser uma decisão estratégica, dependendo do seu perfil financeiro e do seu planejamento. Veja algumas vantagens dessa escolha:
1. Reduz o valor a ser financiado
Quanto maior for a entrada, menor será o valor que você precisa financiar. E quanto menor o financiamento, menor será o valor total pago com juros ao longo dos anos. Isso significa uma grande economia no longo prazo.
2. Juros mais baixos
Ao usar o FGTS, você pode acessar linhas de crédito com taxas de juros reduzidas, como o programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida). Isso também ajuda a deixar o financiamento mais leve e as prestações mais acessíveis.
3. Melhora suas chances de aprovação
Uma entrada maior diminui o risco para o banco, o que aumenta suas chances de aprovação no financiamento. Se você tem o nome limpo, renda estável e ainda pode dar uma boa entrada com o FGTS, o seu perfil será muito mais atrativo para as instituições financeiras.
4. Aproveita um recurso que rende pouco
O FGTS tem uma rentabilidade baixa: 3% ao ano + TR (Taxa Referencial), que atualmente está próxima de zero. Isso significa que deixar o dinheiro parado no FGTS não é vantajoso em termos de investimento. Ao usá-lo na entrada do imóvel, você transforma esse valor em um ativo (o imóvel) que tende a se valorizar com o tempo.
Desvantagens de usar o FGTS na entrada
Apesar das vantagens, também é importante conhecer os pontos negativos dessa decisão. Veja algumas desvantagens de usar o FGTS na entrada do financiamento:
1. Perda de reserva para emergências
Ao usar o FGTS na entrada, você fica sem esse recurso para situações futuras, como perda do emprego ou problemas de saúde. Mesmo que o fundo só possa ser usado em casos específicos, ele ainda pode funcionar como uma espécie de “colchão financeiro” em momentos difíceis.
2. Limitação de uso
Depois de usar o FGTS na entrada, existem regras e prazos para usá-lo novamente. Por exemplo, se você quiser usá-lo para amortizar o saldo devedor, precisa esperar pelo menos dois anos entre uma utilização e outra (salvo algumas exceções). Isso pode atrapalhar seu planejamento financeiro.
3. Menor poder de negociação
Se você usar o FGTS como parte da entrada, o dinheiro vai diretamente para o banco ou para o vendedor. Isso significa que você pode perder um pouco do seu poder de barganha, já que o pagamento não será imediato como seria com um valor em conta-corrente.
Comparação com outras formas de conseguir a entrada
Se você não quiser usar o FGTS ou se o valor do seu fundo não for suficiente, existem outras formas de conseguir o valor da entrada. Vamos comparar algumas opções:
1. Economias próprias
Se você tem dinheiro guardado em uma poupança, CDB ou Tesouro Direto, pode usá-lo para dar entrada no imóvel. A vantagem é que você tem controle total sobre esse valor, e pode negociar melhor com o vendedor. Além disso, muitos investimentos rendem mais que o FGTS. Mas é importante avaliar se usar toda a sua reserva vale a pena ou se é melhor guardar uma parte para emergências.
2. Empréstimos pessoais
Algumas pessoas recorrem a empréstimos pessoais para completar o valor da entrada. No entanto, essa opção deve ser evitada, pois os juros são altos, e você pode acabar se endividando ainda mais. Financiar a entrada com crédito pessoal pode tornar o sonho da casa própria um grande pesadelo.
3. Consórcios
O consórcio imobiliário é uma forma de juntar dinheiro em grupo para comprar um imóvel. Você paga mensalmente e pode ser contemplado por sorteio ou lance. Nesse caso, não há cobrança de juros, mas há taxas de administração. A desvantagem é que você pode demorar anos para conseguir o valor da carta de crédito, o que exige muita paciência e planejamento.
Dúvidas frequentes sobre o uso do FGTS na entrada
1. Posso usar o FGTS para comprar qualquer tipo de imóvel?
Não. O FGTS só pode ser usado para compra de imóvel residencial urbano, localizado na cidade onde você trabalha ou mora. Além disso, o valor do imóvel deve estar dentro do limite estabelecido pelo SFH.
2. Posso usar o FGTS mais de uma vez?
Sim, mas há regras e prazos. Se você usar o FGTS na entrada, precisará esperar dois anos para usá-lo novamente (por exemplo, para amortizar o saldo). E só pode usá-lo se continuar atendendo às condições exigidas.
3. Posso usar o FGTS para comprar um imóvel em nome de outra pessoa?
O FGTS só pode ser usado pelo titular da conta. No entanto, é possível usar o FGTS em conjunto com o cônjuge ou companheiro, desde que ambos atendam aos requisitos.
4. É possível usar o FGTS como parte da entrada e completar com outro valor?
Sim! É comum usar o FGTS como parte da entrada e completar com economias próprias. Isso pode tornar o financiamento ainda mais vantajoso.
5. Qual o procedimento para usar o FGTS?
Você precisa fazer a solicitação à Caixa Econômica Federal (ou outra instituição financeira autorizada), apresentar os documentos necessários e assinar um termo de responsabilidade. O valor será transferido diretamente para o pagamento do imóvel, não passando pela sua conta.
Quando vale a pena usar o FGTS?
Em geral, vale a pena usar o FGTS como entrada no financiamento quando:
- Você não tem outra reserva financeira para dar entrada;
- O valor do seu FGTS é significativo e pode reduzir bem o valor do financiamento;
- Você quer aproveitar linhas de crédito com juros mais baixos;
- Você não tem planos de usar esse dinheiro em curto prazo.
Por outro lado, pode ser melhor guardar o FGTS se:
- Você tem outras fontes para a entrada e quer manter uma reserva;
- Está em dúvida sobre comprar agora ou mais tarde;
- Pretende usar o fundo para amortizar o saldo devedor depois.
Conclusão
Usar o FGTS para dar entrada em um imóvel pode ser uma excelente forma de tornar o sonho da casa própria mais próximo da realidade. Essa decisão pode reduzir o valor financiado, diminuir os juros e facilitar a aprovação do crédito.
No entanto, é preciso considerar os riscos e limitações dessa escolha, especialmente se você estiver abrindo mão de uma reserva financeira que poderia ser útil em emergências.
Como vimos, existem outras formas de conseguir o valor da entrada, mas cada uma tem suas vantagens e desvantagens. A melhor decisão depende do seu perfil, da sua situação financeira e dos seus objetivos a médio e longo prazo.
Antes de tomar qualquer decisão, o ideal é fazer simulações, conversar com seu banco e planejar bem as suas finanças. Assim, você garante que o sonho da casa própria não vire um pesadelo financeiro.
Esperamos que esta informação tenha sido muito útil para você. Muito Obrigada e acompanhe mais sobre educação financeira em nosso site clicando aqui.
